Handelsbankens makroteam er i dag ute med årets første Eiendomsrapport, med et oppdatert blikk på utsiktene for 2024-2026.
Kjerneinflasjonen har falt betydelig raskere enn ventet, og i prinsippet åpner dette opp for tidligere rentekutt fra Norges Bank. Men slik vi ser det, er det flere grunner til at rentekuttene likevel vil drøye.
Kostnadsveksten er stadig høy, kronekursen er stadig under press, og utsiktene til internasjonale rentekutt er tonet betydelig ned. Ferske tall og undersøkelser understreker også at nedsiderisikoen for norsk økonomi nå er redusert. I våre oppdaterte renteprognoser tror vi ikke på rentekutt før i desember.
Langsommere normalisering mot et høyere rentenivå
Forventningene til at toppnivået for styringsrenten var nådd i Norge og blant våre største handelspartnere ble nådd tidlig i tredje kvartal i fjor. Forventningene i utviklede markeder til rentekutt i løpet av det neste halvåret tiltok først fra midten av det påfølgende kvartalet og litt inn i 2024.
I etterkant har derimot den mye omtalte resesjonsfrykten i amerikanske økonomi avtatt, og satt et tydelig avtrykk i rentemarkedene i form av en langsommere normalisering av styringsrenter mot et høyere nivå. Vår forventning til den 10-årige norske swaprenten er da også oppjustert med 20 basispunkter, til 3,5 prosent, mot utløpet av 2026.
Optimisme preger bruktboligmarkedet
Bruktboligåret 2024 har startet sterkt med en nominell boligprisvekst på hele 5 prosent så langt i år, og 1,4 prosent sesongjustert. Vi tror bruktboligprisene vil fortsette å stige noe mer enn normalt ut våren, slik at boligprisene i desember i år er 4 prosent høyere enn desember i fjor.
Antall usolgte boliger har avtatt og er tilbake på et mer normalt nivå, i tillegg har optimismen i bruktboligmarkedet tatt seg godt opp. I 2025 kan vi vente å se mer utstrakt boligmangel, som et resultat av lav boligbygging i 2023. Derfor tror vi på en «rekyl» i 2025, før boligprisveksten avtar i 2026.
Vi venter sterk boligprisvekst i hovedstaden
Det har vært et usedvanlig stort sprik i de regionale bruktboligprisene gjennom 2023, men i år venter vi boligprisvekst i alle de store norske byene. Vi tror på spesielt sterk vekst i Stavanger, Tromsø og Oslo i år, men neste år tror vi at alle byene får en relativt sterk prisvekst med unntak av Stavanger. Vi tror boligprisveksten i Stavanger vil avta neste år, og videre inn i 2026, grunnet oljeinvesteringene som er ventet å falle i disse årene.
I Oslo venter vi en sterk prisvekst gjennom hele prognoseperioden på 20 prosent, fra start til slutt.
Rom for verdiøkning i næringseiendom neste år
Avkastningskravet har blitt oppjustert med 100 basispunkter det siste året i både Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger. I fjor høst falt rentene tungt, men siden årsskiftet har imidlertid norske swaprenter steget med nærmere 40 punkter. Vi tror avkastningskravet blir oppjustert noe mer i år før toppen er endelig nådd.
Etter et tregt transaksjonsmarked i fjor, venter vi økt transaksjonsvolum i år. God leieprisvekst har bidratt til å dempe en god del av verdifallet, men de neste 3 årene venter vi en mer moderat snittleieprisvekst.
